Montaż podzielników ciepła nie jest bezwzględnie obowiązkowy w każdym budynku. O tym, czy należy je zastosować, decydują techniczna wykonalność i opłacalność, które powinien ocenić właściciel lub zarządca budynku. Jeżeli urządzenia są wymagane, podzielniki i ciepłomierze w lokalach muszą umożliwiać zdalny odczyt najpóźniej od 1 stycznia 2027 r.
Co mówią nowe przepisy o podzielnikach?
Podstawą prawną jest art. 45a ustawy Prawo energetyczne oraz rozporządzenie Ministra Klimatu i Środowiska z 7 grudnia 2021 r. Przepisy dotyczą budynków wielolokalowych i określają zarówno sposób wyboru metody rozliczeń, jak i obowiązki właściciela lub zarządcy.
Zasadą jest rozliczanie kosztów ogrzewania na podstawie ciepłomierzy lokalowych albo podzielników kosztów ogrzewania. Rozliczanie według powierzchni lub kubatury lokalu można stosować wtedy, gdy montaż urządzeń jest technicznie niewykonalny albo nieopłacalny. Nie oznacza to więc pełnej dowolności zarządcy ani automatycznego obowiązku montażu podzielników w każdym budynku.
Podzielnik nie jest licznikiem ciepła. Montuje się go na grzejniku, a jego wskazania są wyrażane w jednostkach bezwymiarowych. Urządzenie rejestruje warunki pracy grzejnika, a następnie wraz ze współczynnikami korekcyjnymi służy do podziału kosztów ogrzewania całego budynku między lokale. Ciepłomierz lokalowy mierzy natomiast ilość dostarczonego ciepła i wskazuje ją w jednostkach takich jak GJ lub kWh.
Różnica ma znaczenie przy wyborze rozwiązania. Ciepłomierze stosuje się przede wszystkim w budynkach z poziomym rozprowadzeniem instalacji, w którym lokal ma własny obieg grzewczy. W instalacjach pionowych, typowych dla wielu starszych budynków, częściej wykorzystuje się podzielniki montowane na grzejnikach.
Kiedy zarządca powinien zamontować podzielniki?
Wiek budynku sam w sobie nie przesądza o możliwości montażu. Zarządca powinien przeanalizować konstrukcję instalacji, stan grzejników, obecność zaworów termostatycznych oraz koszty zakupu, montażu i obsługi systemu. W budynku, który już był wyposażony w ciepłomierze lub podzielniki w chwili wejścia w życie rozporządzenia, przepisy przewidują odrębne zasady i nie wymagają ponownej oceny samej opłacalności instalacji.
| Kryterium | Podzielniki ciepła | Rozliczanie według powierzchni |
|---|---|---|
| Typ instalacji | Najczęściej pionowa, z grzejnikami w lokalach | Stosowane, gdy urządzenia nie mogą działać prawidłowo |
| Budynki nowe i stare | Możliwe w obu grupach, jeśli analiza potwierdzi zasadność | Dopuszczalne przy braku wykonalności technicznej lub opłacalności |
| Opłacalność | Wymagana przed montażem w budynku dotychczas nieopomiarowanym | Może uzasadniać pozostanie przy rozliczeniu powierzchniowym |
| Techniczna wykonalność | Wymaga instalacji i wyposażenia pozwalających na prawidłowe rozliczenia | Stosowana, gdy montaż urządzeń jest technicznie niewykonalny |
W budynkach z pionową instalacją szczególnej uwagi wymagają różne typy grzejników, ich moc oraz skutki termomodernizacji. Samo docieplenie budynku bez dostosowania instalacji może zmienić zapotrzebowanie na ciepło, dlatego analiza powinna uwzględniać rzeczywisty stan techniczny nieruchomości.
Jak przeprowadzić analizę opłacalności?
Za analizę odpowiada właściciel lub zarządca budynku. Przy bardziej złożonych instalacjach powinien skorzystać z pomocy audytora energetycznego, projektanta albo wyspecjalizowanej firmy. Procedura powinna obejmować następujące etapy:
- Audyt techniczny – sprawdzenie rodzaju instalacji, grzejników, zaworów termostatycznych, możliwości montażu i odczytu urządzeń.
- Analiza ekonomiczna – porównanie kosztów zakupu, montażu i eksploatacji z przewidywanymi efektami w przyjętym okresie, w tym w horyzoncie pięciu lat.
- Wybór metody rozliczeń – ustalenie, czy zastosować ciepłomierze, podzielniki, czy rozliczanie według powierzchni albo kubatury.
- Aktualizacja regulaminu – opisanie metody podziału kosztów, współczynników, limitów oraz informacji przekazywanych użytkownikom.
- Montaż urządzeń ze zdalnym odczytem – wdrożenie systemu i rozpoczęcie rozliczeń zgodnie z przyjętym regulaminem.
W przypadku budynku, który nie jest opomiarowany, nie powinno się pomijać analizy i od razu zamawiać urządzeń. Z kolei istniejące podzielniki lub ciepłomierze bez zdalnego odczytu należy sukcesywnie zastępować urządzeniami spełniającymi ten wymóg. Termin graniczny to 1 stycznia 2027 r.
Jak współczynniki wpływają na rozliczenia?
Wskazanie podzielnika nie może być jedyną informacją decydującą o wysokości opłaty. Lokale narożne, szczytowe, położone nad nieogrzewaną piwnicą albo pod dachem mają zwykle większe straty ciepła niż mieszkania środkowe. Dlatego regulamin powinien uwzględniać współczynniki wyrównawcze odnoszące się do położenia lokalu oraz charakterystyki grzejników.
Koszty ogrzewania dzieli się zwykle na część stałą i zmienną. Pierwsza obejmuje między innymi przesył ciepła, utrzymanie instalacji, straty w przewodach i ogrzewanie części wspólnych. Druga jest dzielona z wykorzystaniem wskazań urządzeń. Regulamin powinien także określać minimalny i maksymalny poziom kosztów zmiennych, aby lokal z zerowym wskazaniem nie przenosił całego ciężaru ogrzewania na sąsiadów, a inne mieszkanie nie zostało obciążone rażąco wysoką opłatą wskutek samego położenia lub cech grzejników.
Jakie obowiązki ma zarządca?
Poza analizą techniczną i ekonomiczną zarządca powinien dostosować regulamin rozliczeń, zapewnić prawidłowy montaż urządzeń oraz rozliczać koszty zgodnie z wybraną metodą. Jeżeli system umożliwia zdalny odczyt, użytkownik powinien mieć możliwość uzyskiwania informacji o zużyciu ciepła, co do zasady w cyklu miesięcznym.
W praktyce koszty systemu mogą obejmować zakup lub dzierżawę podzielników, montaż, obsługę odczytów, serwis oraz wymianę baterii lub urządzeń. Te pozycje powinny być uwzględnione przy ocenie opłacalności, a zasady ich rozliczania powinny wynikać z regulaminu.
Co grozi za brak dostosowania przepisów?
Niewykonanie obowiązków wynikających z art. 45a ustawy Prawo energetyczne może skutkować odpowiedzialnością właściciela lub zarządcy budynku. Art. 56 ust. 1 pkt 6a przewiduje możliwość nałożenia kary pieniężnej między innymi za brak wymaganych urządzeń, niestosowanie rozliczeń według zużycia albo niewypełnianie obowiązków informacyjnych.
Postępowanie w sprawie kary prowadzi Prezes Urzędu Regulacji Energetyki. Może on także żądać od właściciela lub zarządcy dokumentów i informacji dotyczących wyposażenia lokali, metod rozliczeń oraz realizacji obowiązków informacyjnych. Dlatego decyzja o montażu albo rezygnacji z podzielników powinna być udokumentowana analizą, a nie wyłącznie uchwałą lub oceną kosztów przedstawioną bez uzasadnienia.
Najważniejsza zasada jest prosta: podzielniki stosuje się wtedy, gdy ich montaż jest technicznie możliwy i ekonomicznie uzasadniony. Jeżeli urządzenia są wymagane, do 1 stycznia 2027 r. powinny zapewniać zdalny odczyt, a sposób rozliczeń musi być opisany w regulaminie budynku.
